一般意義上的單位集資房由單位職工共同出資修建，房屋的總體產(chǎn)權掌握在單位手中，因集資建房政策本身的特殊性和地方規(guī)章條例的限制，職工取得產(chǎn)權一般要經(jīng)過一段過渡時期，有的長達數(shù)年，單位職工在取得房屋產(chǎn)權證之前僅享有房屋的使用權。
依據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》中的規(guī)定，單位集資建房在滿足本單位低收入住房困難家庭購買后，房屋仍有少量剩余的，由市、縣人民政府統(tǒng)一組織向符合經(jīng)濟適用住房購房條件的家庭出售，或由市、縣人民政府以成本價收購后用作廉租房。集資房對外買賣合同的主體雙方必須是政府與第三方，而對于已經(jīng)取得集資房的本單位職工是否有權轉(zhuǎn)讓給外部第三人，并未有明文規(guī)定。集資房單位職工出于各種目的將未取得產(chǎn)權的集資房上市流轉(zhuǎn)后，與受讓方簽訂附條件的房屋買賣合同，一般約定由轉(zhuǎn)讓人在取得房屋產(chǎn)權后向買受人履行交付房屋及協(xié)助辦理產(chǎn)權手續(xù)等義務。但因為取得房屋產(chǎn)權時間的不確定性以及隨之而來的房價飛漲，出賣房屋時的價格與取得產(chǎn)權時的房屋價值落差過大，集資房的出賣方反悔，以各種理由主張合同無效，要求受讓人退房或是拒不履行合同約定的義務，理由常見于不具備相應房屋產(chǎn)權證書的房地產(chǎn)部門禁止轉(zhuǎn)讓、未辦理相應原產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、未經(jīng)作出限制性政策的單位同意或者未征求集資房的共有權人同意屬擅自轉(zhuǎn)讓等等，房屋買賣合同糾紛由此而生。
以西安市中級人民法院審理的原告李某與被告張某的集資房買賣合同糾紛案件為例。李某系西安市長安區(qū)子午信用社黃良分社職工，1998年長安縣信用聯(lián)社職工集資建房，李某亦參與集資建房，分得長安信合小區(qū)5號樓一單元6樓東戶單元房一套，在其丈夫趙某知情的情況下，李某于
法院經(jīng)審理后認為：民事活動應當遵循誠實信用原則，李某與張某是在雙方協(xié)商基礎上本著雙方自愿的原則簽訂的購房協(xié)議，該購房協(xié)議系雙方真實意思表示；該房屋雖未辦理權屬登記，但并不影響購房協(xié)議的效力，故李某與張某簽訂的購房協(xié)議合法有效。李某稱簽訂購房協(xié)議未經(jīng)其丈夫趙某同意，法院認為，趙某知曉交納3萬元首付款的事實，房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)的重要組成部分，在張某已實際占有使用該房多年的情況下，作為夫妻的李某、趙某對于家庭的重大事項多年毫不涉及，與常理相悖，故法院對于李某所稱趙某不知李某與張某簽訂協(xié)議的意見未予支持，對于李某的訴訟請求予以駁回。
筆者認為，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。根據(jù)立法本意，其目的是對在房屋所有權尚不明確的情況下，對房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓行為的一種限制。我國實行不動產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)登記只是物權變動的成立要求，而非買賣合同成立要件。本案中，李某所購單位集資房系我國體制改革過渡期間的一種特殊產(chǎn)物，且該房屋產(chǎn)權證書正在辦理，已具備合法交易要件，并非權屬不明確之房屋，亦非法律法規(guī)或單位政策規(guī)定具有人身專屬性明令禁止不得轉(zhuǎn)讓的房屋。李某與張某簽訂購房協(xié)議后，張某依約向李某的單位繳納了房款，實際接受房屋，并對該房屋長期占有、使用，可見該購房協(xié)議是雙方的真實意思表示，且李某的單位當時認可了該轉(zhuǎn)讓行為。該買賣行為并未損害國家、集體、他人利益和違反社會公共利益，該購房協(xié)議應為合法有效協(xié)議。依法成立的合同受法律保護，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。
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